下调目标价！时代邻里年报中透露了什么？|年度房企观察②

撰文|杆姐&编辑|雯雯

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2021年3月10日，知名港股上市物企时代邻里发布全年业绩公告。紧接着，高盛、交银国际、摩通等宣布下调其目标价。

房企物业“战国时代”，各家表现如何，未来想象空间多大？杠杆地产非常有兴趣，接下来也会持续关注。今天就来说说刚发“成绩单”的时代邻里。

01

业绩大增，年内收并购频繁

从此前2月份，时代邻里发布2020年业绩盈利预告时，市场就已经预料到这会是一份漂亮的年报。

果然，年报发布后，杠杆地产看了下，确实非常亮眼。比如：

年度收入同比增幅约62.6%，为17.58亿元；

年度毛利约同比增幅约73.9%，为5.3亿元；

毛利率则增加2.0个百分点至约30.2%；

年度净利润同比增幅更猛，约148.6%，为2.37亿元；

净利润率增加4.7个百分点至约13.5%。

合约建筑面积（包括城市公服项目）也大涨约92.4%，为1.116亿平米。

2019年12月底，时代邻里控股有限公司（时代邻里）在香港联合交易所主板正式挂牌上市，成功登陆资本市场。时代中国、时代邻里管理层出席了敲钟仪式。

那一年的时代中国处在一个紧张的时代。不再提千亿目标，销售成本大增，毛利率下降，2020年偿债和销售压力不小。

员工大幅缩水，从2018年底的9502名，减少到2019年底的5955名，同比减少3547名。

融资成本由2018年的6.67亿元，增加至10.11亿元，增加3.44亿元，增幅高达51.5%。

某种程度上，时代邻里的上市，意义非凡。

2020年，时代邻里动作很多。杠杆地产印象最深刻的就是收并购。

2.97亿元收购成都合达联行49%股权；

2.34亿元收购上海科箭物业服务有限公司51%股权；

32722.98元的收购广州浩晴的全部股本权益及来自惠州市惠阳的股东贷款；

间接全资附属公司收购广州市耀城物业管理有限公司100%股权及股东权益，总代价为人民币1486.81万元；

全资附属公司收购广州市时代融信小额贷款股份的70%股权，代价为1.42亿元。于收购事项完成后，目标公司将成为该公司的间接全资附属公司及其业绩将并入集团的综合财务报表。

发力收并购，为时代邻里的2020年业绩大增奠定了基础。

02

几点变化，很微妙

也正是因为收并购，让时代邻里2020年第三方占比提升、非住宅占比加大。光环之下，杠杆地产也看到了一些小小的变化。

比如储备率（储备面积/在管面积）。2019年，时代邻里的储备率为 0.3，2020年这一数字下降到0.19。总的来说，其多年0.5以下的储备率在45家上市物企里处在低位。

第三方物业方面，时代邻里的建筑面积占比同比上升了14.2个百分点，但收入占比只上升了7.6个百分点。相反，来自时代中国集团的建筑面积占比下降14.2个百分点，但收入占比只下降了7.6个百分点。

同样的，住宅物业、非住宅物业变化情况亦是如此。住宅物业建筑面积占比下降4.8个百分点，收入占比却下降11.4个百分点；

非住宅物业建筑面积占比上升4.9个百分点，收入占比上升11.4个百分点。这意味着什么？

此外，在最具想象力的社区增值服务方面，时代邻里的毛利率有所下降，从2019年的55.0%下降至2020年的51.0%。官方对此的解释为“服务组合的调整及变化”。

其他专业服务的毛利率也有微降。不过物业管理服务和非主业增值服务的毛利率同比均有所提高，这让时代邻里2020年的毛利率微微增高了2个百分点。

03

中长期盈利考验

还值得注意的是，在反映企业中长期盈利能力的指标上，时代邻里相比往年似乎有些走弱。

如上图，纵向来看，时代邻里营业总收入滚动环比增长2020年为32.45%，2017年这一数字为39.19%；

毛利润环比滚动增长39.08%，比2019年有所增长，但相比2017年的49.69%还是降了不少；

归母净利润环比滚动增长还算可以，比2019年大增，但比2018、2017来说还是低了。

布局方面，截至2020年12月31日，时代邻里在管物业管理服务覆盖53个城市，在管项目共527，对于未来，作为一家深耕大湾区的物企，其走出去的野心也分外显著。如其年度报告表示的，将抓住行业整合的窗口期，加快深耕大湾区、长三角城市群、成渝城市群与华中城市群。

可以预见的未来，物企竞争将越来越激烈。这从2020年房企们争相分拆物业上市可见一斑。时代邻里能否走出不依靠时代中国、长期稳定增长的路子，我们拭目以待。

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